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青羊区法院创新“三化三促”机制打造物业纠纷治理新模式
2023-09-28 10:10:53 来源:四川法治报

近年来,成都市青羊区法院深入研判区域物业纠纷频发、矛盾易激化等问题,创新构建“三化三促”机制,打造物业纠纷治理新模式,专业、便民、高效化解物业纠纷,以矛盾纠纷微治理推动和谐社区构建。2022年,共化解各类物业类纠纷1436件,案件调撤1229件,调撤率达85.58%,新收案件数同比下降22.41%
  创新多元化共治模式,抓前端治未病促联动。不断强化多部门协同共治理念与模式,推动物业纠纷治理端口前移、源头预防。下沉指导社区自治。深化司法大数据分析运用,在物业纠纷多发街道、社区设立“法官工作室”,委派法治指导员常态化开展巡回审判、“送法进社区”等活动,为社区工作人员、网格员、业委会等发放法律汇编、案例选编、调解工作手册,提升基层社区物业纠纷自治能力。协同协会就地解纷。以行业协会为纽带,搭建与辖区内物管公司的纠纷治理平台,以法律风险提示、集体“会诊”等形式前端督促物管公司服务规范化,推动矛盾纠纷楼宇、院落就地化解。府院联动纠纷共治。联合区住建交局拟定《青羊区物业纠纷联动治理实施意见》等文件,构建常态化联席会议机制,提出优化前期物业合同内容版本10条建议。2022年召开“面对面”联席会议20次,发送司法建议13条,通报风险信息5条,推动形成信息共享、风险共梳、矛盾共化治理合力。
  创新模块化诉服指引,优制度防风险促快审。贴合物业纠纷批量化、流程标准化特点,规范诉讼指引、风险提示与诉调分流,推动物业纠纷解纷渠道畅通有序。汇编“三项文件”强化诉服指引。提炼《诉讼办案指引》《物业服务项目清单》《民法典物业服务合同十问十答》,集成汇编《物业服务合同纠纷诉讼指引》。制作表格式诉状,列明诉讼请求、计费标准、计算期间等5个基本要素,实现物业纠纷清单式诉服指导。聚焦“三环节告知”做好风险提示。在《诉讼风险告知书》、诉前调解、庭前程序中增添“以案释法”模块,重点对诉讼费用承担、违约金计算、案件裁判方向等开展风险提示、释法明理前置,引导合同义务自动履行、随案执行。2022年,物业类纠纷诉前自动履行1002件,诉前化解率达69.78%。搭建“一轨双道”实现诉调分流。推动物业纠纷调、审“一轨双道”并行,建立物业类纠纷案件“绿色通道”,确立送达、调解、保全、立案、执行“五个优先”,调立审执无缝衔接。2022年,案件平均在院审理期间仅35.64天。
  创新规范化流程管理,统尺度明规则促善治。推动案由再分类、团队再分层、标准再分级,精细精炼物业类案件审理指南与规则要点,以审理一案促规范一类、治理一片。标签化管理确保“同案同判”。将案由分为公司追索物业费、业主要求减免物业费、业委会诉公共收益三大类,设置“集团案件”“普通个案”“典型难案”三标签,据此制定《物业纠纷审理指南》等文件,分类细化业务流程规范和实体裁判指引,明确案件审理强制类案检索标准,为法官统一审理流程和裁判尺度提供参考,避免“同案不同判”。前后端人案分类分流以审促调。立案前端组建两个速裁团队,制作小额简式裁判文书,实行物业简案要素式审判,实现简单物业纠纷统一受理、批量管理、限期处理,简案平均审理周期压缩至30天内。后端设立难案团队,重点研究新型、疑难、矛盾突出的物业案件,精选示范案例和典型案件,提炼裁判规则,示范引导前端纠纷化解,实现难案精审、以审促调,推动全年诉中调撤案件1113件。抓实数据管理强化释法明理。深挖问题本质、纠纷根源,剖析近千件物业案件的当事人诉请、事实争议与法律问题,归纳总结15个物业纠纷审理要点与法律适用标准,同时明确难案裁判文书说理标准,制作裁判与调解说理典型模板,引导判后答疑向诉中解惑转变,引导各方明晰法律规则,通过个案办理推动类型化问题、普遍化矛盾解决。