房屋租赁期间为何还被强制腾退？

法院：出租前已设抵押权，不适用“买卖不破租赁”

　　租赁关系存续期间，即使租赁物所有权人发生变动，“新主”也不能以此为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物，这就是人们常说的“买卖不破租赁”原则，民法典对此也有明确规定。

　　而前不久，成都市武侯区法院对一家仍在租赁期且正在经营的面馆进行了强制腾退。此举看似损害了承租人的利益，实则众人熟知的“买卖不破租赁”原则也存在例外情况。

　　商铺易主租客拒搬遭法院腾退

　　2013年，李某向某银行贷款时，将位于武侯区的一处商铺抵押给了银行。之后，李某又将该商铺租给何某夫妇用于经营面馆。2020年，因李某无法偿还贷款，该商铺被法院依法拍卖，此时，李某与何某夫妇之间的租赁关系仍处于存续期间。

　　拍卖成交后，法院执行人员多次上门，告知何某夫妇商铺产权已经产生变化，请他们前往法院与新房东商议承租事宜，或者及时搬离。然而，得知新房东欲收回房屋另作他用后，何某夫妇以“买卖不破租赁”为由拒不搬出，甚至坚持继续将租金交给前房东李某。

　　为维护房屋所有权人利益，法院执行人员前往案涉房屋进行了强制腾退的决定。经过一上午的执行，案涉商铺被清空，搬家公司的工作人员有序地将面馆里的桌椅板凳、碗筷调料分类打包，装进纸箱封存，搬上货车。

　　“在执行前，我们的执行人员已经通知过你多次，这个商铺已经合法拍卖。在合法期限内，你都没有向法院提出异议。现在法院只能实施强制措施，请你配合……”面对情绪激动、不愿配合的老板娘，执行法官耐心地解释。

　　最终，何某夫妇也不再坚持，在物品清理单上签了字。随后，法院安排货车将店铺中所有的物品运送到了夫妇俩指定的位置。

　　抵押在先不破租赁原则有例外

　　武侯区法院执行局副局长代功告诉记者，被租赁房屋产权因某些原因发生变化，但承租人拒不搬出，是涉及强制腾退案件的主要类型之一。本案中，何某夫妇提出的“买卖不破租赁”确实是为了保护承租人利益出台的法律规定，这在《民法典》第七百二十五条中也有明确说明。

　　“然而，‘买卖不破租赁’也存在例外情况。”代功表示，根据最高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，不适用“买卖不破租赁”，因而，何某夫妇所坚持的承租商铺在先，产权变动在后，应当有权继续承租的说法不成立。法院处置的房产，大多都设立了抵押权，所以法拍房较少遇见“买卖不破租赁”的情况。

　　代功称，正是因知晓此条款的人很少，所以法院会首先充分告知。在该案中，当法院决定拍卖后，执行人员来到面馆详细了解了房产使用情况，在执行各个阶段，也多次张贴了公告，并当面向何某夫妇提出了与新房东协商重新签订租赁合同事宜的建议。但可惜的是，何某夫妇没有与执行法官联系，一意孤行，导致了这场不必要的强制腾退。

　　钱薇伽 记者 陈博 朱佳琦