您的位置:首页 > 智能政法
高新法院分析产权式商铺经营模式 存在风险并提出对策建议
2019-09-02 08:27:45 来源:成都长安网

  产权式商铺经营模式,即购房者对于所购商铺在一定期限内只享有租金收益权,没有经营权,由开发商或开发商指定的第三方经营管理,并承诺一定年限的高回报。该模式契合了房地产开发商快速融资、业主投资理财、商家租赁经营的多方市场需求。近年来,产权式商铺引发的解约、返租、收房等纠纷在成都市集中爆发,涉诉业主众多、利益诉求复杂、化解难度巨大、维稳形势严峻。2017年至2019年上半年,成都市两级法院共受理产权式商铺纠纷案件4123件,同比前三年增长200%。其中高新法院最多达2465件。


  一、存在的风险


  一是开发商规避监管的风险。有的开发商与业主签订购房合同时,虚列“装修费”、“设施设备费”等名义收取购房款,该款项未纳入购房款进行纳税申报涉嫌偷漏税款;有的开发商变相抬高房价,实际成交价既明显高于同期周边在售项目价格,又未如实向房管部门申报,规避限价政策,如位于成都高新区的“中航名人酒店”系列案中的一楼“格子铺”,其在2013年房屋单价高达7万余元,为同期周边在售项目单价的2倍,而开发商向房管部门备案的房价仅为3万余元。


  二是承诺收益无法兑付的风险。有的开发商变相集资动因明显,仅关注资金回笼不进行运营,其指定向业主支付收益的管理公司缺乏偿付能力,如经营不善,将影响投资回报;有的开发商承诺收益和实际收入差距甚大,以“高盛金融中心”为例,管理公司承诺业主每年8%的回报率,远高于每年4%的实际租赁收入,管理公司甚至以房款弥补资金缺口,业主收益无法长期持续。


  三是商铺难以处置的风险。单个商铺分割难,商铺因经营管理被重新分割,其图纸位置与实际场所不符,如分割为零散商铺,将难以发挥大型商业综合体优势,不利于各方利益;统一经营业态难以达成,一个楼盘会有数百位甚至上千位业主,返租如出现问题,众多业主对是否继续委托租赁及租金数额难以形成一致意见,极易陷入僵局,以致物业闲置造成资源浪费。


  四是维稳压力大的风险。产权式商铺纠纷往往以集团案件的形式呈现,涉案人数众多,极易转化为群体性事件,在业主与开发商、管理公司就回报、收房交涉无果、回收无望时,容易聚集向政府相关部门施压,以政府许可开发商虚假宣传、监管不力为由围攻政府;政府维稳成本高,紧靠单个部门已不能有效化解纠纷,政府不仅要出面干预、沟通还需招徕商场的统一经营商,在政府投入大量行政成本引进商业资本后,往往由于政府对策和业主意见分歧而功亏一篑。


  二、成因分析


  一是分散多监督少,利益制衡机制缺失。因信息不对称,在广告、销售、经营等环节,开发商和管理公司为自身利益最大化考虑,垄断真实信息,业主对经营管理的全程监督困难,尤其是项目越庞大、业主数量越多,会使信息不对称性加剧;业主委员会作用缺失,在发生纠纷所涉项目中,因业主众多且分散,无一成立业主委员会,无法整合业主意见,又因牵涉众多经营商家的利益,无法形成合力决定项目的发展方向。


  二是误导多宣传少,业主风险意识缺失。产权式商铺作为商业地产经营的新业态引入时间较短,国内相关部门对此研究认识不足,以致对投资风险的宣传引导无法跟进;一些开发商趁此夸大投资回报、虚假宣传,相关部门发现不当商业行为未进行风险提示和采取处罚措施,还颁发许可证、产权证,致使误导部分业主非理性投资,一旦发生纠纷,业主通常认为自身受骗,将亏损责任推给开发商、管理公司甚至政府,忽视自身投资行为应承担的风险。


  三是压制多引导少,政策规制功能缺失。对产权式商铺,政策监管上体现为两个极端:要么放任不管,要么一禁了之。如上海、深圳等城市禁止登记,成都亦从最初的放任,到2017年8月21日发出《关于规范商业办公类用房分割和转让的实施意见》禁止以无实体墙形式进行分割和转让房产。即便如此,开发商出于利益驱动亦会在售后再将墙体破除进行产权式商铺经营,以规避政府监管,增加的风险又会转嫁于业主。压制型监管会使交易主体为规避监管将真实交易信息转入“地下”,导致监管出现低效率甚至空转。


  四是应急多预防少,风险防控机制缺失。过分强调产生纠纷后的维稳,重视事后救济,但缺乏预防纠纷发生的机制;各部门协同配合效应不明显,处于主体管理的分散阶段,对产权式商铺的立项审批、建设监管、项目验收等政策缺乏整体性;在事件处理上,往往仅针对某个事件、某个点的关注和处理,难以把握规律性,容易忽略群体性事件的发生、演变、聚集;四是在后续跟进管理上,没有建立长效集中的风险管控机制,导致出现过的问题反复出现,矛盾越积越大,最终达到不好处理的地步。


  三、对策建议


  一是推进政务公开,保障信息畅通。政府信息公开,房管部门需分析研判所在地区产权式商铺的市场情况,及时向社会公开项目审批信息、合理的收益比例、政策规定等信息,使业主作出合理的投资判断;规范合同文本并进行备案,房管部门可制定示范文本,针对产权式商铺的投资回报率、担保情况等风险点在合同文本中明确规制;对开发商要建立信息强制性披露机制,在签订商铺买卖合同后,开发商应向房管部门申请备案和公示,明确可售套数与面积、签约套数与面积等基本信息,降低投资风险。


  二是优化政策配套,防止监管盲区。对经营管理主体建立准入和风险储备金机制,产权式商铺的经营管理事关公共利益,故应对管理主体的准入进行必要限制,提高此类项目的市场准入标准,应建立风险储备金制度,一旦发生纠纷,可通过该部分资金补偿和保障业主利益;推行差异化的税收政策,通过特别的减税或抵税鼓励某种行为,提供适当的激励并产生弹性结果,为避免产权式商铺的交易主体为避税而掩盖真实的交易信息,使监管出现盲区;应当分类治理,通过立法列举方式严格的划分合法和非法的界限,达到激励和约束互相平衡的目的。


  三是提升风险意识,引导自治管理。加大宣传引导力度,让业主认识到其作为产权式商铺的投资者,在享受带来的收益同时,亦需承担投资风险,引导其理性投资;在项目的销售和经营阶段,市场监管部门应打击虚假宣传、违法格式条款、炒作高额回报等误导行为,督促开发商合法宣传;应积极引导业主化零为整、集体行权,促成业主委员会的有效成立,引导建立全体业主的民主决策机制,对经营管理的过程全程监督,决定产权式商业地产的重大事项,形成有效的利益制衡格局。


  四是建立防控机制,长效化解风险。要注重全程监管,政府相关部门应当加强产权式商铺从审批立项到开发建设再到销售运营的全程监管,重点审查项目发展潜力、开发商的开发资质、资金实力、经营信誉等内容;严厉打击违法犯罪行为,公安部门要严格查处开发商抽逃资金、转移资产或以售房为手段非法吸收公众存在的行为,税务部门要严格查处开发商在销售过程中偷逃税收的违法犯罪行为。要建立各部门单位联动与信息互通管理机制,在项目发生纠纷时,应组织行政、司法等部门综合治理、联动联防,最大限度化解纠纷,维护业主合法权益。


蜀ICP备16024791号 中共成都市委政法委员会 版权所有 未经书面授权不得复制或建立镜像违者必究